Правила землепользования и застройки, как и вся град. документация в целом, имеют довольно динамичный характер. Поэтому мы непрерывно совершенствуем и адаптируем свою методику разработки ПЗЗ под меняющиеся условия и требования законодательства.
Основные принципы, которых мы предлагаем придерживаться при разработке документов град. зонирования:
✔ укрупнение территориальных зон – обеспечивает гибкость документа, что в дальнейшем позволяет более оперативно принимать управленческие решения; дополнительный бонус: простота внесения сведений/изменений в ЕГРН.
✔ сопоставление видов тер. зон с классификатором видов функциональных зон – минимизирует / исключает противоречия между документами тер. планирования и град. зонирования;
✔ введение многофункциональных зон, учитывающих фактическое и перспективное использование территории;
✔ определение границ территорий общего пользования путем установления красных линий – фиксирование ширины улично-дорожной сети с учетом сложившейся застройки и дальнейшего развития территории; дополнительный бонус: выявление земель для предоставления и (или) перераспределения ЗУ.
📌Давайте разберем на примере, как мы реализуем такой подход:
🔹Первым шагом определяем границы существующей застройки. В качестве исходных данных используется кадастр и аэрофотоснимки, откуда мы получаем информацию о зданиях.
🔹Далее происходит определение и центрирование осей улично-дорожной сети, а также учитываются проектируемые объекты согласно документам территориального планирования:
🔹 Затем мы формируем створы красных линий. Назначается максимальная ширина территорий общего пользования при минимальном наложении на существующую застройку.
Кроме того, учитывается нормативная ширина для категории улицы в соответствии с документами территориального планирования:
🔹 Осями улично-дорожной сети территория разделяется на ячейки, которые сопоставляются с границами земельных участков.
Для каждой ячейки определяется вид территориальной зоны в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков и учитывается / определяется назначение функционального зонирования.
✔ По ссылкам ниже вы можете ознакомиться с несколькими примерами документов градзонирования, разработанными нашей командой: